In deze nieuwsbrief brengen wij je op de hoogte van een aantal nuttige tips en aandachtspunten specifiek voor vastgoed. Hierbij zullen wij ook ingaan op een aantal wijzigingen in 2025 en 2026.
-
Herzieningstermijn bij aftrek van voorbelasting
Herziening btw-aftrek algemene kosten
Als je btw betaalt voor afgenomen goederen of diensten, kun je die btw direct aftrekken in het tijdvak waarin je ze aanschaft als deze voor btw-belaste activiteiten worden gebruikt of beoogd te worden gebruikt. Bij het indienen van de laatste btw-aangifte over 2024 dient te worden beoordeeld of het werkelijke gebruik is afgeweken van het (beoogde) gebruik ten tijde van de aftrek. Als het gebruik afwijkt, dient een correctie te worden gemaakt.
Herziening aftrek bij investeringsgoederen
Wanneer in eerdere jaren btw in aftrek is gebracht voor de aanschaf van investeringsgoederen moet rekening worden gehouden met een herzieningstermijn. Voor onroerende zaken geldt dat negen jaar na het jaar van ingebruikname elk jaar moet worden getoetst of de goederen in mindere of meerdere mate voor btw-belaste doeleinden worden gebruikt. Als dat het geval is, dient het in aftrek gebrachte btw-bedrag mogelijk te worden gecorrigeerd.
Als het werkelijke gebruik niet meer dan 10% afwijkt van de eerdere inschatting, is herziening niet nodig. Ongeacht of sprake is van een teruggave of betaling.
-
Maak een keuze tussen btw-belaste of -onbelaste levering/verhuur van een onroerende zaak
Optie btw-belaste levering
Als in 2024 een onroerende zaak is verkocht en is geopteerd voor een btw-belaste levering, moet de koper binnen vier weken na afloop van het jaar volgend op het jaar van levering (dus vóór 29 januari 2025) een 90%-verklaring uitreiken aan de verkoper.
In de verklaring staat vermeld of de onroerende zaak al dan niet gebruikt wordt voor doeleinden waarvoor ten minste 90% recht op aftrek van btw bestaat. Als dat niet zo is, wordt de levering alsnog geacht te zijn vrijgesteld van btw. Daardoor vervalt bij de verkoper het recht op aftrek van btw. Door de verkoper in aftrek gebrachte btw moet dan mogelijk worden terugbetaald.
Maak ook in de koopovereenkomst duidelijke afspraken over eventuele btw-schade als de optie voor een btw-belaste levering komt te vervallen.
Optie btw-belaste verhuur
Als in 2024 onroerend goed is verhuurd en is geopteerd voor een btw-belaste verhuur, is het belangrijk om te controleren of in 2024 is voldaan aan het voornoemde 90%-criterium. Als dit niet het geval is, moet de huurder binnen vier weken (dus vóór 29 januari 2025) na het einde van het jaar hierover een ondertekende verklaring sturen naar de verhuurder.
In de praktijk komt het voor dat wordt gehandeld alsof rechtsgeldig is geopteerd, maar er formeel niet op een juiste wijze is geopteerd (bijv. omdat dit niet zo is vastgelegd in de huurovereenkomst). In deze situatie is goedgekeurd dat de optie voor belaste verhuur alsnog met terugwerkende kracht kan aanvangen. Wel dienen de formele gebreken zo snel mogelijk te worden gecorrigeerd. Ook moet de huurder in de gehele periode hebben voldaan aan de 90%- (of in specifieke gevallen 70%-) norm en moet btw zijn berekend over de huurprijs.
Als je niet geopteerd en ook niet als zodanig gehandeld hebt, dan bestaat de mogelijkheid om met maximaal drie maanden terugwerkende kracht te opteren.
Maak ook in de huurovereenkomst duidelijke afspraken over eventuele btw-schade als de optie voor btw-belaste verhuur komt te vervallen.
-
Gewijzigde btw-behandeling van servicekosten bij verhuur
Per 1 januari 2025 volgen de door verhuurders van onroerend goed in rekening gebrachte servicekosten niet meer het btw-regime van de verhuur. Beoordeeld moet worden of de servicekosten kunnen worden beschouwd als een aparte (btw-belaste) prestatie. Bij de verstrekking van nutsvoorzieningen is in ieder geval sprake van een aparte prestatie als de huurder zelf het verbruik van de nutsvoorziening kan bepalen. De aanwezigheid van een individuele meter en facturatie op basis van werkelijk gebruik is daarvoor een belangrijke aanwijzing.
-
Einde van de samenloopvrijstelling bij vastgoedaandelentransacties
Vanaf 1 januari 2025 geldt de samenloopvrijstelling bij de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap in de meeste gevallen niet meer. Dergelijke verkrijgingen worden belast met 4% overdrachtsbelasting.
De samenloopvrijstelling blijft echter wel van toepassing als het onderliggende vastgoed na aankoop twee jaar lang voor minstens 90% wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties.
-
Inperking verlaagd btw-tarief schilderen van woningen
Onder het verlaagde btw-tarief vallen het schilderen en stukadoren van woningen (ouder dan 2 jaar). Panden die deels als woning en deels als bedrijfspand (bijvoorbeeld woon/winkelpanden) worden gebruikt, kunnen voor toepassing van het verlaagde btw-tarief nog tot 1 juli 2025 in hun geheel als woning worden aangemerkt als een pand voor meer dan 50% voor particuliere bewoning wordt gebruikt.
Met ingang van 1 juli 2025 geldt echter voor alle panden die deels als woning en deels als bedrijfspand worden gebruikt, dat het verlaagde btw-tarief slechts van toepassing is voor het deel van het pand dat voor particuliere bewoning wordt gebruik.
-
Afschaffing verlaagd btw-tarief logiesverstrekking
Per 1 januari 2026 zal het verlaagde btw-tarief voor de verstrekking van logies binnen het kader van het hotel-, pension- en vakantiebestedingsbedrijf worden afgeschaft. Het verlaagde btw-tarief voor kampeerterreinen blijft behouden. Deze wijziging treft hierdoor ook vakantieparkovernachtingen en short-stay verhuur.
-
Btw-herziening op (kostbare) diensten aan onroerende zaken
De bestaande herzieningsregels voor de aftrek van btw op investeringsgoederen worden per 1 januari 2026 uitgebreid naar (kostbare) diensten aan onroerende zaken. Dat betekent dat zulke diensten voor de aftrek van btw over een aantal jaren gevolgd moeten worden. De initiële btw-aftrek wordt daarmee in overeenstemming gebracht met het gebruik (belast of vrijgesteld) van de diensten.
De herzieningstermijn wordt vastgesteld op vijf boekjaren, inclusief het jaar waarin de dienst wordt afgenomen. De nieuwe regels kennen een drempelbedrag van EUR 30.000 (exclusief btw) per (kostbare) dienst.
De inwerkingtreding per 1 januari 2026 betekent dat de herzieningsregeling van toepassing is op de bedoelde investeringsdiensten die op of na deze datum in gebruik zijn genomen.
-
Transformatieprojecten
Als een transformatie van bestaand vastgoed zodanig ingrijpend is dat in wezen nieuwbouw ontstaat, is sprake van nieuw vervaardigd vastgoed. De levering van dergelijk nieuw vervaardigd vastgoed door een btw-ondernemer is van rechtswege btw-belast, mits de levering plaatsvindt voor de ingebruikname of binnen twee jaar daarna. Onder voorwaarden is de verkrijging van nieuw vervaardigd vastgoed vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
In een geactualiseerd besluit is recentelijk de rechtspraak verwerkt dat van “in wezen nieuwbouw” alleen sprake kan zijn als bij de transformatie wijzigingen in de bouwkundige constructie hebben plaatsgevonden. Daaronder begrepen is de vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie. Naar aanleiding van de meest recente jurisprudentie is in de praktijk dus minder snel sprake van in wezen nieuwbouw dan voorheen.
Het is bij transformatieprojecten altijd van belang om aan de hand van de feiten te toetsen of er sprake is van in wezen nieuwbouw.
Vragen
Indien je naar aanleiding van de bovenstaande nieuwsbrief vragen hebt, kun je contact opnemen met Joris van Wamelen of een andere collega uit het btw-team.
