Een veelvoorkomende discussie bij vastgoedtransacties is de vraag of sprake is van de levering van bebouwde grond, belast met overdrachtsbelasting, of van onbebouwde grond die kwalificeert als bouwterrein, belast met omzetbelasting. Onlangs heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in en zaak waarin de vraag centraal staat of een bouwterrein wordt geleverd, ondanks de aanwezigheid van een 96 meter lange muur.
De btw-wetgeving kent als uitgangspunt dat de levering van onroerend goed is vrijgesteld van omzetbelasting. Een uitzondering daarop is de levering van een bouwterrein. Een bouwterrein is onbebouwde grond, kennelijk bestemd om te worden bebouwd met een of meer gebouwen. In de praktijk komt het vaak voor dat nog enige bebouwing aanwezig is op een stuk grond, bijvoorbeeld een oude fundering of skelet van een gebouw. In zo’n geval is het sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden of sprake kan zijn van een bouwterrein, zoals ook in de hierna te bespreken casus eenzelfde afweging wordt gemaakt.
In dit artikel gaan wij in op de feiten in het onderhavige arrest en de oordelen van de rechterlijke instanties. Vervolgens beschrijven wij kort het belang voor de praktijk.
Casus
In de onderhavige casus heeft de belanghebbende, een projectontwikkelaar, een perceel grond met daarop een leegstaand fabrieksgebouw gekocht. Ten behoeve van de bouw van een appartementencomplex en eengezinswoningen, heeft de ontwikkelaar een bouwvergunning verkregen en het fabrieksgebouw gesloopt. Daarbij is een 96 meter lange muur, die fungeerde als grondkering en afscheiding tussen tuinen en een stuk onbebouwd gebleven stuk grond, intact gebleven.
Na realisatie van het appartementencomplex is het complex verkocht, maar de bouw van de eengezinswoningen heeft geen doorgang gevonden. Het onbebouwd gebleven stuk grond met daarop de muur heeft de belanghebbende vervolgens verkocht aan een projectontwikkelaar, die het voornemen had daarop woningen te bouwen. De belanghebbende is van mening dat zij, door de aanwezigheid van de muur, bebouwde grond heeft geleverd. Daarom heeft zij geen omzetbelasting over de levering voldaan. De Belastingdienst was echter van mening dat sprake was van een bouwterrein en heeft daarom omzetbelasting nageheven over de levering.
De rechtbank stelde in dit kader dat het terrein niet als onbebouwde grond kon worden aangemerkt en daarom geen bouwterrein kon zijn. Het gerechtshof is met de rechtbank van mening dat sprake is van de levering van bebouwde grond, die niet belast is met omzetbelasting. Het gerechtshof onderbouwt haar oordeel door te stellen dat de muur dienstbaar is aan het terrein en de levering van een gedeeltelijk gesloopt gebouw tot de laatste steen moet worden beschouwd als de levering van een bestaand gebouw.
De Hoge Raad wijkt nu af van de hiervoor genoemde oordelen van de rechtbank en het gerechtshof. Bij de beoordeling of sprake is van onbebouwde dan wel bebouwde grond dient alleen de staat waarin die onroerende zaak zich ten tijde van die levering bevindt in aanmerking te worden genomen. Hierbij speelt geen rol of (een van) de bij die levering betrokken partijen de intentie heeft de onroerende zaak te gaan bebouwen. In de onderhavige casus dient bij de beoordeling dus alleen te worden gekeken naar de staat waarin het terrein verkeerde toen belanghebbende het terrein aan de projectontwikkelaar leverde.
Vervolgens geeft de Hoge Raad aan dat eerst beoordeeld moet worden of het geleverde perceel als geheel moet worden beschouwd als een gebouw en het erbij behorend terrein. Bij die beoordeling moet worden bepaald of het onbebouwde stuk grond op het perceel moet worden aangemerkt als bij een gebouw behorend terrein. Dat houdt in dat het stuk grond naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het gebouw op het perceel, in dit geval dus de muur. De Hoge Raad geeft aan dat indien het onbebouwde gedeelte van een perceel niet behoort tot en evenmin dienstbaar is aan het op datzelfde perceel gelegen gebouw, in de tweede plaats moet worden beoordeeld of het omgekeerde het geval. Die situatie doet zich in elk geval voor wanneer het op het perceel aanwezige gebouw ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het perceel als verwaarloosbaar moet worden aangemerkt.
Ten aanzien van het voorgaande heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de muur verwaarloosbaar is ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het terrein. Dit gezien de omvang van de muur ten opzichte van de omvang van het onbebouwde gedeelte. Dat de muur dienstbaar is aan het terrein, doet daar niet aan af. Het oordeel van de Hoge Raad heeft als gevolg dat de levering van het perceel in zijn geheel kwalificeert als onbebouwde grond.
Nu sprake is van onbebouwde grond, dient te worden beoordeeld of de onbebouwde grond kwalificeert als een bouwterrein. Belanghebbende had sloopwerkzaamheden verricht ten aanzien van het terrein. Bovendien was er een bouwvergunning verleend voor de bouw van de eengezinswoningen. Derhalve is de Hoge Raad van mening dat de belanghebbende werkzaamheden heeft verricht met het oog op de bebouwing van het terrein, waardoor het terrein kwalificeert als bouwterrein. Hierdoor is de levering belast met omzetbelasting.
Praktijk
Uit het voorgaande blijkt dat het niet altijd duidelijk is wat de btw-gevolgen van de levering van een stuk grond zijn. De rechterlijke instanties oordelen, zoals in de onderhavige casus duidelijk naar voren komt, niet altijd in lijn met elkaar. Ook verschilt per geval of de aanwezigheid van een bouwwerk wel of niet leidt tot een bebouwd dan wel onbebouwd terrein. Per specifieke transactie dient daarom vooraf te worden beoordeeld wat de gevolgen voor de omzetbelasting en overdrachtsbelasting zijn. Vaak kunnen afspraken tussen de verkoper en koper dan nog zo worden ingekleed dat de gewenste fiscale uitwerking kan worden bewerkstelligd.
Resumé
In dit artikel hebben wij een recente uitspraak van de Hoge Raad inzake de fiscale behandeling van een vastgoedtransactie besproken. In de onderhavige casus stond de vraag centraal of de levering van een terrein, ondanks de aanwezigheid van een muur, kwalificeerde als de met btw-belaste levering van een bouwterrein. De Hoge Raad oordeelde hierbij, in tegenstelling tot de rechtbank en het gerechtshof, dat hiervan sprake was.
Indien bij u een soortgelijke vastgoedtransactie speelt, adviseren wij om voorafgaand aan de levering te beoordelen welke gevolgen de levering voor de heffing van omzet- en overdrachtsbelasting heeft. Wij brengen de fiscale gevolgen van uw transactie graag voor u in kaart en bespreken graag of het mogelijk is uw vastgoedtransactie zo in te kleden dat het gewenste resultaat kan worden behaald.
Dit artikel van Joris van Wamelen en Mike Hagendoorn is tevens gepubliceerd in het Vastgoedjournaal. Klik hier om naar het artikel op hun website te gaan.
