Hoge Raad stelt prejudiciële vragen over toepassing artikel 37d

Op 21 november 2025 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een zaak over de toepassing van artikel 37d in het kader van de overdracht van een algemeenheid van goederen. In deze uitspraak heeft de Hoge Raad een tweetal prejudiciële vragen gesteld aan het Europees Hof van Justitie (hierna: “HvJ”). Dit om duidelijkheid te verkrijgen over de btw-behandeling bij de verkoop van een verhuurd gebouw.

Casus

In deze zaak is in geschil of een projectontwikkelaar een kantoorgebouw wat is getransformeerd tot een woongebouw kan leveren onder toepassing van artikel 37d Wet op de Omzetbelasting 1968, zijnde een algemeenheid van goederen. 

Hierbij is relevant dat de ontwikkelaar voorafgaand aan de levering ten aanzien van de appartementen huurovereenkomsten heeft gesloten en in dit kader dus het woongebouw in verhuurde staat heeft geleverd. Hierdoor is volgens de ontwikkelaar sprake van een levering van een algemeenheid van goederen.

De inspecteur heeft zich echter op het standpunt gesteld dat de levering van het woongebouw door de ontwikkelaar niet onder het bereik van artikel 37d valt. Volgens de inspecteur heeft ontwikkelaar een nieuw gebouw ontwikkeld met het oog op verkoop daarvan en niet met het oog op het ontwikkelen van een eigen economische activiteit bestaande uit het duurzaam exploiteren van dat gebouw. Het gebouw kwalificeert volgens de inspecteur dus als voorraad voor de ontwikkelaar.

Verloop proces

De rechtbank Gelderland heeft eerder de inspecteur in het gelijk gesteld. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde echter dat wel sprake was van een algemeenheid van goederen en ook de Advocaat-Generaal kwam tot die conclusie.  

Uitspraak Hoge Raad

In het kort oordeelt de Hoge Raad dat uit de btw-richtlijn en jurisprudentie niet duidelijk kan worden opgemaakt dat artikel 37d van toepassing is bij de levering van een (her)ontwikkeld gebouw dat slechts voor een korte periode is verhuurd door de ontwikkelaar. Als de ontwikkelaar het gebouw namelijk uitsluitend verkoopt als ‘voorraad’ dan is artikel 37d niet van toepassing.

Om hierover duidelijkheid te krijgen stelt de Hoge Raad twee prejudiciële vragen, zijnde:

1. Strekt de toepassing van art. 37d Wet OB zich uit tot de levering van een onroerend goed dat uitsluitend is gebruikt voor btw-vrijgestelde activiteiten (de verhuur van woningen), waarbij de verkoper geen recht op aftrek heeft genoten?; en
2. Zo ja, is het dan voldoende dat het onroerend goed door de verkoper is verhuurd en in verhuurde staat wordt overgedragen zodat daarmee een zelfstandige economische activiteit kan worden voortgezet, of moet daarbij ook worden gekeken naar de intentie en omstandigheden waaronder de verkoop plaatsvindt?

Praktijk

Voor nu blijft onduidelijk of de levering van een (her)ontwikkeld gebouw dat slechts voor een korte periode is verhuurd door de ontwikkelaar onder toepassing van artikel 37d kan vallen.

Ongeacht de uitkomst van bij het Hof van Justitie zal de beantwoording van de vragen impact hebben op de Nederlandse vastgoedpraktijk. De mogelijke uitkomsten hierbij zijn dat de levering van een nieuw (her)ontwikkeld woongebouw in verhuurde staat valt onder artikel 37d of dat de levering is vrijgesteld van btw terwijl een dergelijke levering nu in beginsel belast is met btw. 

Wij adviseren dan ook om een dergelijke situatie altijd te bespreken met ons btw-team en om samen in kaart te brengen wat de mogelijkheden en risico’s zijn.