Op 18 juni 2024 heeft het Gerechtshof Amsterdam nadere invulling gegeven aan het begrip “bouwkundige constructie”. De inhoud van dit begrip is belangrijk voor de beoordeling of bij de transformatie of herontwikkeling van een bestaand gebouw sprake is van “in wezen nieuwbouw”.
Als sprake is van “in wezen nieuwbouw”, is sprake van een herzieningstermijn van 10 jaar voor de in aftrek te brengen btw op de kosten van de verbouwing. Ook leidt dit ertoe dat over de verkoop van het betreffende gebouw btw in rekening dient te worden gebracht als het gebouw vóór, op of uiterlijk twee jaren na de eerste ingebruikneming wordt verkocht.
Wanneer wordt een verbouwing als nieuwbouw gezien?
Wij schreven eerder al dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat “in wezen nieuwbouw” inhoudt dat het resultaat van de verbouwing op één lijn kan worden gesteld met een nieuw gebouw. Deze beoordeling dient alleen plaats te vinden aan de hand van wijzigingen (waaronder vervanging) in de bouwkundige constructie.
Wat is een bouwkundige constructie?
Lang was onduidelijk hoe het criterium “wijzigingen in de bouwkundige constructie” diende te worden getoetst. Het Gerechtshof heeft onlangs geoordeeld dat met de bouwkundige constructie wordt gedoeld op “dat gedeelte van een bouwwerk dat ervoor zorgt dat het bouwwerk blijft staan door het voldoende dragend vermogen en stijfheid te geven”.
Bij de beoordeling of wijzigingen in de bouwkundige constructie zodanig van aard zijn dat zij leiden tot “in wezen nieuwbouw”, dient de gehele bouwkundige constructie in aanmerking te worden genomen. Uit het onderhavige arrest bleek dat slechts het gedeeltelijk vervangen van (dragende) kolommen in de draagconstructie onvoldoende ingrijpend is om tot “in wezen nieuwbouw” te komen.
Belangrijke tip bij transformatieprojecten
Wij adviseren om op basis van de invulling van het begrip bouwkundige constructie na te gaan of dit gevolgen heeft voor transformatieprojecten in het verleden of de toekomst. Dit is zowel van belang voor de aftrek van btw, als voor de fiscale behandeling van de verkoop van het onroerend goed.
Het vastgoedteam van HVK Stevens helpt u uiteraard graag bij deze analyse. Mochten naar aanleiding van dit nieuwsbericht verdere vragen zijn ontstaan, neem dan gerust contact op met een van onze specialisten.
