Vastgoedcontinuïteit: wanneer vermogen in stenen een liquiditeitsprobleem vormt

Hoe voorkom je dat een fiscale claim na overlijden je vastgoedportefeuille onder druk zet? Als vastgoedondernemer of belegger zit je vermogen in stenen. Bij een onverwacht overlijden kan dit grote gevolgen hebben wanneer je een meerwaarde hebt opgebouwd, omdat je dan wordt geconfronteerd met een zeer hoge belastingaanslag. Vanwege het feit dat het geld veelal in stenen vastzit, dreigt (gedwongen) verkoop op een ongunstig moment of een dure herfinanciering.

Die realiteit wordt vaak onderschat. Niet omdat het onderwerp onbelangrijk is, maar omdat het zich moeilijk laat plannen en complex aanvoelt. Toch is het een risico dat grote gevolgen kan hebben voor de continuïteit van je onderneming, je beleggingsstrategie en het vermogen dat je wil doorgeven.

Het spanningsveld: vermogen versus liquiditeit

De kern van het probleem is helder: bij overlijden kan er circa 45% belasting verschuldigd zijn. De waarde zit vast in vastgoed, waardoor er geen directe liquiditeit beschikbaar is. En daar zit de knel: de fiscus rekent in euro's, niet in bakstenen.

Voor vastgoedondernemers en beleggers gelden bij overlijden geen fiscale faciliteiten zoals die er bijvoorbeeld wel zijn bij overdracht van een operationeel bedrijf. Dat maakt de impact des te groter.

Waarom dit vaak misgaat

In de praktijk leidt dit tot situaties die niemand voor ogen had:

• Noodzaak tot gedwongen verkoop of herfinanciering van panden om de belastingclaim te voldoen
• Verkoopdruk kan leiden tot lagere prijzen en verlies van rendement
• Continuïteit van het vastgoedbedrijf of de beleggingsportefeuille komt in gevaar
• Extra bankfinanciering is vaak lastig of kostbaar
• Nabestaanden staan voor complexe keuzes op een emotioneel moment

Dat zijn beslissingen die niet worden ingegeven door strategie, maar door acute nood. Precies op het moment dat nabestaanden juist rust, overzicht en tijd nodig hebben.

Waarom banken niet altijd de oplossing zijn

De eerste reflex is vaak: we lenen het geld wel bij. Maar in de praktijk blijkt dat  lastiger dan gedacht. Ten eerste: banken verstrekken niet vanzelfsprekend financiering aan nabestaanden die de fiscale claim moeten voldoen. De oorspronkelijke kredietnemer is immers overleden, de onderneming draait mogelijk zonder leiding, en de bank heeft te maken met een verhoogd risicoprofiel.

Ten tweede: zelfs als financiering mogelijk is, kost dat tijd. Aanvragen, beoordelen, goedkeuren, dat proces kan vele maanden duren en kan leiden tot extra persoonlijke aansprakelijkheden.

Ten derde: extra schuld tegen marktvoorwaarden is kostbaar, zeker als de rente ongunstig is of de vastgoedmarkt in een dal zit.

Het gevolg? Een verkooptraject dat niet past bij de strategie, maar voortvloeit uit liquiditeitsnood.

Een concreet voorbeeld

Stel: je bent 45 jaar, gehuwd, hebt twee kinderen en bezit een vastgoedportefeuille met een meerwaarde van €10 miljoen. Bij je onverhoopt overlijden erven je parter en de twee kinderen de portefeuille.

Zij krijgen dan te maken met een fiscale claim van circa €4,5 miljoen aan inkomsten- en erfbelasting.

Dat is een enorm bedrag. En dat terwijl het vermogen vastzit in vastgoed dat mogelijk niet snel te verkopen is, waarvan de verkoop strategisch onverstandig is, of waarvan de verkoop ongewenst is.

De vraag is dan niet: is er vermogen? Maar: is het vermogen beschikbaar?

Continuïteit is geen vastgoedprobleem, maar een liquiditeitsissue

Het interessante is: het vastgoed zelf is niet het probleem. De portefeuille kan rendabel zijn, goed gefinancierd, strategisch verantwoord. Het gaat mis op het moment dat liquiditeit acuut nodig is, terwijl die optie er niet vanzelfsprekend direct is.

Dat maakt het een vraagstuk van fiscale governance: hoe organiseer je je vermogensstructuur zodanig dat een fiscale claim na overlijden niet leidt tot een liquiditeitscrisis? En hoe weet je hoeveel risico je loopt met jouw huidige vermogensstructuur?

Liquiditeit vooraf organiseren: de oplossing

De oplossing ligt in het vooraf organiseren van liquiditeit. Een overlijdensrisicoverzekering zorgt ervoor dat er direct kapitaal vrijkomt om de belastingclaim te voldoen, zonder dat vastgoed verkocht hoeft te worden. De portefeuille blijft intact, de continuïteit is gewaarborgd en de nabestaanden krijgen rust en tijd om een weloverwogen beslissing te nemen.

Bij HVK Stevens denken wij vooruit en zoeken wij naar de oplossingen die passen bij jouw specifieke situatie. Om onze klanten optimaal te kunnen adviseren op het snijvlak van fiscale planning en liquiditeitsorganisatie, zijn wij een informele samenwerking aangegaan met Paardekoper Private Insurance. Samen brengen we fiscale expertise en gespecialiseerde verzekeringskennis bij elkaar, zodat jouw vermogen bestand is tegen onverwachte gebeurtenissen.

Wil je weten of dit onderwerp voor jou relevant is? Neem gerust contact op met Johan van Vulpen of Frank van Nus voor een vrijblijvend gesprek.