Circulair en modulair bouwen wint snel aan populariteit in de bouwsector. Het biedt kansen om duurzamer te bouwen, materialen te hergebruiken en sneller woningen te realiseren. Omdat deze vorm van bouwen en wonen vrij nieuw is, is de juridische vormgeving soms nog onduidelijk of uitdagend. In dit artikel zetten we kort de belangrijkste juridische aandachtspunten op een rij en sluiten we af met drie praktische tips.
Circulair bouwen
Circulair bouwen draait om het hergebruiken en recyclen van materialen, onder meer om afval en CO2-uitstoot te verminderen. Dit brengt ook specifieke juridische uitdagingen met zich mee:
- Naleving van bouwvoorschriften: Circulaire materialen moeten voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving en andere regelgeving. Soms is het lastig om hergebruikte materialen te laten voldoen aan de strenge kwaliteitseisen of om vergunningen te krijgen voor bijzondere constructies. Ook energienormen zoals BENG (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) moeten worden gehaald.
- Eigendom en materialenpaspoort: Bij hergebruik rijst de vraag wie eigenaar is van de materialen tijdens verschillende fasen van de bouw. Goederenrechtelijk gezien kan eigendom van de materialen via natrekking of bestanddeelvorming overgaan op de eigenaar van het bouwwerk en de grond, wat hergebruik kan bemoeilijken. Materialenpaspoorten en het ‘Madaster’ (materiaal-kadaster) zijn innovaties die helpen inzicht te geven in materiaalherkomst en eigendom. Daarnaast worden leaseconstructies onderzocht waarbij producenten eigenaar blijven van materialen en deze terugnemen na gebruik. De juridische houdbaarheid hiervan is nog onzeker en vereist goede contractuele afspraken.
- Garanties en aansprakelijkheid: Leveranciers moeten garanties geven over de kwaliteit van circulaire materialen. Omdat circulaire bouw anders is dan traditioneel bouwen, zijn er nieuwe risico’s en onderhoudsvragen. Het is belangrijk dat contracten duidelijk regelen wie aansprakelijk is bij defecten of schade, ook op lange termijn.
- Complexiteit van regelgeving: De huidige wet- en regelgeving is versnipperd en sluit niet altijd aan bij circulaire bouwmethoden. Dit zorgt voor onzekerheid en kan innovatie remmen. Er is behoefte aan aanpassing van regels en heldere beleidsdoelen om circulair bouwen ook juridisch gemakkelijker te maken.
Modulair bouwen
Modulair bouwen houdt in dat woningen of andersoortige gebouwen uit prefab (voorgefabriceerde) onderdelen (of: modules) bestaan die in een fabriek worden gemaakt en op de bouwplaats c.q. de plaats van bestemming worden samengevoegd. Dit soort bouwwerken zijn ideaal voor specifieke doelgroepen zoals starters, jongeren en mensen in overgangssituaties. Hergebruik en verplaatsing is mogelijk, hetgeen bijdraagt aan verduurzaming.
Het op modulaire wijze realiseren van een bouwwerk brengt een aantal juridische aandachtspunten met zich mee:
- Eigendom van modules: Zijn de woningen of gebouwen die modulair gebouwd zijn roerend of onroerend? Dit is relevant in het geval de prefab woning op grond van een derde wordt geplaatst. Bij een onroerende zaak zou de prefab woning van rechtswege door natrekking eigendom worden van de eigenaar van de grond.
Over het algemeen kan gezegd worden dat modulaire woningen duurzaam met de grond zijn verenigd (bijvoorbeeld met fundering en nutsvoorzieningen, en omdat de woningen duurzaam bestemd zijn ter plaatse te blijven) en daarmee gelden ze als onroerend. De modules vormen bestanddelen van de woning. Maar als verschillende modules eigendom (moeten) blijven van verschillende producenten in het kader van circulariteit, wordt het ingewikkeld om het eigendom juridisch correct te regelen. Het is lastig om voor elk onderdeel een apart recht van opstal te vestigen waarmee de natrekking door de grond wordt doorbroken. Het huidige goederenrecht sluit dus niet altijd goed aan bij het flexibele karakter van modulair bouwen. Verder is nog van belang dat indien sprake is van onroerende zaken bij de overdracht daarvan van rechtswege overdrachtsbelasting verschuldigd zal zijn.
- Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb): Sinds 2024 geldt de Wkb, die de bouwkwaliteit moet waarborgen. Voor modulaire woningen kan een typegoedkeuring het hele bouwplan vervangen, maar de onafhankelijke kwaliteitsborger moet productie en plaatsing controleren. Dit kan extra kosten met zich meebrengen. Wanneer sprake is van gecertificeerde modules, kan dit proces efficiënter verlopen.
- Contractuele afspraken: Omdat meerdere partijen betrokken zijn (producenten van modules, bouwers, opdrachtgevers), is het essentieel om duidelijke contracten te maken over verantwoordelijkheden, risico’s en garanties. Dit voorkomt geschillen over wie aansprakelijk is bij gebreken of schade.
Drie tips voor wie met modulair of circulair bouwen aan de slag gaat.
- Leg alles contractueel goed vast
Zorg dat eigendom, aansprakelijkheid, garanties en verantwoordelijkheden helder zijn geregeld in contracten. Dit voorkomt later dure conflicten. - Wees alert op vergunningen en regelgeving
Check vroegtijdig of het ontwerp en de gebruikte materialen voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving, de Wkb en lokale regels. Vraag waar mogelijk om typegoedkeuringen of certificaten. - Gebruik materialenpaspoorten en transparantie
Investeer in materialenpaspoorten en digitale registraties zoals Madaster om eigendom en kwaliteit van materialen inzichtelijk te maken. Dit helpt bij hergebruik en juridische zekerheid.
Modulair en circulair bouwen zijn de toekomst, maar de juridische kaders moeten nog beter aansluiten op deze innovatieve methoden. Door goede voorbereiding en slimme afspraken kunnen bouwers en opdrachtgevers de kansen benutten en risico’s beperken. Zo bouwen we samen aan een duurzame en flexibele woningmarkt.
Wil je meer grip op de juridische kant van circulair en modulair bouwen? Onze specialisten uit het vastgoed team van Maaike Timmer staan klaar om je met helder en praktisch advies verder te helpen.
