Didam II: Meer duidelijkheid over de gevolgen van niet-naleving Didam-regels

Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad het langverwachte tweede arrest in de Didam-kwestie gewezen, het zogenaamde Didam II-arrest. In dit arrest verduidelijkt de Hoge Raad de gevolgen van het niet naleven van de regels die eerder in het Didam I-arrest van 26 november 2021 werden geformuleerd. Hieronder delen wij de belangrijkste inzichten naar aanleiding van het Didam II-arrest en bespreken we de implicaties ervan voor de vastgoed- en financieringspraktijk.

 

Didam-regels

In het Didam I-arrest heeft de Hoge Raad de zogenaamde Didam-regels vastgesteld gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Kort samengevat:

1. Mededingingsruimte: een overheidslichaam moet bij privaatrechtelijk handelen ruimte te bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar een onroerende zaak. Daarbij moeten, met inachtneming van de bestaande beleidsruimte, objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden vastgesteld op basis waarvan selectie zal plaatsvinden.
2. Openbaarheid: het overheidslichaam moet informatie over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure openbaar maken.
3. Uitzondering: van vorenstaande kan worden afgeweken indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijze mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Ook in dit geval moet tijdig voorafgaand aan de transactie het voornemen daartoe worden gepubliceerd met motivatie.

 

Didam II

Na wijzing van het eerste Didam-arrest ontstond veel onduidelijkheid over de gevolgen hiervan. Met name over de implicaties voor overeenkomsten die in strijd met de Didam-regels, maar vóór wijzing van dit arrest waren gesloten werd verschillend gedacht.

Het Didam II-arrest zorgt op dit punt voor meer duidelijkheid. De Hoge Raad oordeelt als volgt:

• De Didam-regels zijn van toepassing op alle relevante handelingen van een overheidslichaam, ook als deze vóór 26 november 2021 hebben plaatsgevonden.
• Handelen in strijd met de Didam-regels levert geen nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst op.
• Een overheidslichaam dat de Didam-regels overtreedt, handelt in beginsel onrechtmatig jegens een andere gegadigde die geen gelijke kansen heeft gekregen. Dit kan leiden tot schadeplichtigheid voor de overheid.
• Derden kunnen onder bepaalde omstandigheden vorderen dat een transactie niet doorgaat als deze in strijd met de Didam-regels tot stand gekomen is.

 

Implicaties voor de praktijk

Hoewel de Didam-problematiek na november 2021 tot veel onduidelijkheid leidde, biedt het Didam II-arrest gelukkig meer duidelijkheid voor de vastgoedpraktijk. De belangrijkste implicaties voor verschillende betrokkenen zijn:

• Grondeigenaren: Het Didam II-arrest biedt grondeigenaren meer rechtszekerheid, met name ten aanzien van de geldigheid van (voorgaande) eigendomsoverdrachten. De onzekerheid die werd veroorzaakt door mogelijke vernietigbaarheid dan wel nietigheid van transacties die voor wijzing van het eerste Didam arrest hebben plaatsgevonden is grotendeels weggenomen.
• Financiers: Hetzelfde geldt voor financiers met betrekking tot gevestigde hypotheekrechten. Het tweede Didam arrest maakt een einde aan onzekerheid omtrent de geldigheid daarvan, aangezien het uitgangspunt nu is dat een overeenkomst die voor wijzing van het eerste Didam arrest in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet op grond daarvan nietig of vernietigbaar is.
• Vastgoedontwikkelaars: De beslissing zorgt voor meer duidelijkheid voor vastgoedontwikkelaars die rechtstreeks met een overheidslichaam contracteren. In dergelijke situaties moet het overheidslichaam de Didam-regels dus toepassen, in de praktijk kan het voorkomen dat het overheidslichaam het risico op een potentiële schadeclaim wil afwentelen op de wederpartij. Hier zal, met inachtneming van de omstandigheden, per geval een afweging in gemaakt moeten worden.
• Gemeenten en Overheden: Het arrest laat de beleidsruimte van overheidslichamen bij het vaststellen van ruimtelijke en ontwikkelingsplannen intact, maar verplicht hen wel om de Didam-regels toe te passen. Overheidslichamen zouden er goed aan doen om hun beleid met betrekking tot de Didam-regels nader uit te werken en vast te leggen voor zover dat niet al gedaan is. Door vervolgens in de uitvoering aan dit beleid vast te houden wordt het risico op een succesvol beroep door een derde-gegadigde op een schending van de Didam-regels verkleind.
• Derden-Gegadigden: Andere gegadigden die zich willen melden voor de aankoop van een onroerend goed dat door een overheidslichaam wordt uitgegeven, moeten goed opletten wanneer de overheid haar voornemen publiceert. Als zij zich niet tijdig melden, kunnen zij de uitvoering van de transactie niet meer voorkomen, dan rest nog slechts een beroep op schadevergoeding. Voor dit beroep op schadevergoeding geldt in principe een verjaringstermijn van vijf jaren vanaf het moment dat dat men met de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden.
• Notarissen: De notaris is verantwoordelijk voor het controleren of de verkoopprocedures van de gemeente voldoen aan de eisen van transparantie en gelijke behandeling. Dit betekent dat notarissen in het kader van Didam I vaak meer documentatie moesten opvragen en beoordelen voordat zij een akte konden passeren. Didam II heeft tot gevolg dat de notaris niet tot diep in het verleden terug hoeft te kijken of destijds de procedure is gevolgd; transacties met overheidslichamen zullen soepeler verlopen.
  Ook moeten notarissen partijen sinds Didam I specifiek informeren over de potentiële risico’s die de niet-naleving van het Didam arrest met zich meebrengt, zowel in het verleden als bij de huidige transactie. Nu de gevolgen in ieder geval niet zijn gelegen in nietigheid of vernietigbaarheid van de eerdere transactie, wordt het voor de notaris gemakkelijker om zijn client van een duidelijk advies te voorzien.

 

Conclusie

Hoewel de Didam-kwestie zelf nog niet volledig is afgerond – de zaak is doorverwezen naar het gerechtshof Den Haag – heeft het Didam II-arrest veel van de onzekerheden die het Didam I-arrest creëerde, weggenomen. De uitspraak biedt de vastgoed- en financieringspraktijk meer rechtszekerheid, vooral wat betreft de aantastbaarheid van verkrijgingen in het verleden.

Voor hulp bij het navigeren door de gevolgen van het Didam II-arrest, of voor vragen over vastgoedtransacties in het algemeen, kunt u altijd bij ons kantoor terecht. Wij adviseren u graag over de beste aanpak in uw specifieke situatie.