Heeft u recentelijk een (kantoor)pand verbouwd of bent u van plan dit te gaan doen? En wilt u het als woning(en) gaan verhuren? Dan is het mogelijk om de btw die ziet op de verbouwingskosten in aftrek te brengen. In dit artikel geven de adviseurs van HVK Stevens aan onder welke voorwaarden de btw op de verbouwingskosten teruggevraagd kan worden.
In beginsel is de verhuur van onroerend goed vrijgesteld van btw. Dit is anders wanneer wordt gekozen voor btw-belaste verhuur. Kiezen voor een btw-belaste verhuur is echter niet mogelijk wanneer het gebouw als woning wordt gebruikt. Deze verhuur is daarom in beginsel btw-vrijgesteld. Als u een pand laat verbouwen tot een voor de verhuur bestemde woning, kunt u vanwege de btw-vrijgestelde verhuur de btw op de verbouwingskosten in beginsel niet in aftrek brengen.
Short stay verhuur
Er bestaat echter een mogelijkheid waarbij de btw wél teruggevraagd kan worden. U kunt er namelijk voor kiezen om het pand in het jaar waarin de verbouwing is afgerond, voor een korte periode btw-belast te verhuren in het kader van “short stay”. De kortstondige verhuur van woningen is namelijk wel btw-belast, zonder dat wordt gekozen voor een btw-belaste verhuur. Daarnaast is deze verhuur belast tegen het verlaagde btw-tarief van 9%.
In de wetgeving is geen definitie opgenomen met betrekking tot een ‘kortstondige periode’. De Staatssecretaris van Financiën heeft in een beleidsbesluit als criterium geformuleerd dat bij een verblijf korter dan zes maanden sprake is van een kort verblijf. Bij een langer verblijf, moet de verhuurder aannemelijk maken dat sprake is van een kort verblijf. Daarnaast mag de huurder het middelpunt van zijn/haar maatschappelijk leven niet naar de woning verplaatsen.
Uit jurisprudentie kan worden opgemaakt dat voor de beoordeling of sprake is van een kort verblijf niet alleen de tijdsduur van belang is, maar ook of de huurder bijvoorbeeld belast is met de zorg voor de inventaris. Dit is recent bevestigd door Rechtbank Gelderland (zaaknummer AWB-19_437). Een verhuurperiode van langer dan zes maanden is onder voorwaarden nog steeds belast met btw. In het jaar volgend op het boekjaar waarin u de woning na de verbouwing voor het eerst met btw bent gaan verhuren, zou u de woning voor onbepaalde tijd btw-vrijgesteld kunnen gaan verhuren. Onder voorwaarden leidt de btw-vrijgestelde verhuur er niet toe dat de btw op de afgetrokken verbouwingskosten deels moet worden terugbetaald. Dit is wel het geval als de verbouwing zodanig ingrijpend is geweest dat een nieuw gebouw is vervaardigd.
Teruggaafprocedure
Heeft u woningen verhuurd in het kader van short stay? Dan kunt u de in rekening gebrachte btw op de verbouwingskosten (deels) terugvragen. Uiteraard bent u wel btw verschuldigd over de ontvangen huurvergoedingen. U kunt het (per saldo) terug te ontvangen btw-bedrag terugvragen van de Belastingdienst. Let op: in verband met de verjaringstermijn van 5 jaar moet een eventueel teruggaafverzoek over 2015 nog dit jaar door de Belastingdienst zijn ontvangen.
Al met al is het de overweging waard om uw verbouwde pand kortstondig btw-belast te verhuren alvorens de btw-vrijgestelde verhuur aanvangt. De btw-belaste verhuur moet uiteraard wel in overeenstemming zijn met de economische realiteit. Dit kan u een aanzienlijke btw-besparing opleveren. Graag overleggen wij met u of aan alle voorwaarden is voldaan voor “short stay” verhuur en/of de verbouwing van het pand niet heeft geleid tot de vervaarding van een nieuw pand.
Dit nieuwsbericht is gepubliceerd op de website van Vastgoedjournaal. Het artikel is geschreven door Behnaz Hasanzadah en Mike Hagendoorn. Om het nieuwsbericht in PDF te downloaden, klikt u hier.
