Per 1 juli aanstaande wordt de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor juridische (af)splitsingen aangepast, en in bijna alle gevallen beperkt. In nieuwbericht berichtten wij u al over deze belangrijke vastgoedontwikkeling. Recent heeft het Ministerie van Financiën de definitieve regeling gepubliceerd. In dit nieuwsbericht gaan wij in op de vraag of u nog (ruim) vóór 1 juli aanstaande actie moet ondernemen of misschien juist tot 1 juli moet wachten.
De nieuwe splitsingsvrijstelling
De splitsingsvrijstelling is in het leven geroepen om bedrijfseconomisch gewenste reorganisaties niet te belemmeren door overdrachtsbelasting te heffen over onroerende zaken die bij die reorganisatie betrokken zijn. Het kabinet ziet nu aanleiding om het toepassingsbereik van de vrijstelling in te perken. Voor meer achtergrond verwijzen wij naar ons eerdere nieuwsbericht.
In de nieuwe regeling worden vier nieuwe voorwaarden gesteld aan de splitsingsvrijstelling:
- De betrokken onroerende zaken moeten deel uitmaken van een materiële onderneming of van een zelfstandig onderdeel van een onderneming (ondernemingseis). Beleggingsvastgoed en intern verhuurde bedrijfspanden voldoen daaraan niet.
- De verkrijgende vennootschap moet die onderneming minimaal drie jaren na de (af)splitsing voortzetten (voortzettingseis).
- De (af)splitsende vennootschap of haar aandeelhouders moeten in de verkrijgende vennootschap een soortgelijk aandelenbelang krijgen als zij vóór de splitsing al hadden (soortgelijkbelangeis).
- Dat aandelenbelang moeten zij minimaal drie jaar in bezit houden (aanhoudingseis).
Herpositioneren van beleggingsvastgoed
Met name het herpositioneren van onroerende zaken zonder overdrachtsbelasting binnen een vennootschappelijke structuur middels een juridische (af)splitsing wordt vanwege de ondernemingseis belemmerd. In de praktijk kan een herpositionering om diverse redenen zinvol zijn, bijvoorbeeld om betere financieringsvoorwaarden te bedingen door onroerende zaken te bundelen of om onroerende zaken uit de risicosfeer van de onderneming te halen.
Belemmering bedrijfsopvolging
Daarnaast kan de ondernemingseis een belemmering vormen voor een bedrijfsopvolging zonder heffing van overdrachtsbelasting. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde komen wanneer voorafgaand aan de bedrijfsopvolging onroerende zaken apart moeten worden gezet om de eigendomsstructuur gereed te maken voor schenking van ondernemingsvermogen. Ook de aanhoudingseis kan een bedrijfsopvolging belemmeren indien onroerende zaken binnen drie jaar vóór de beoogde bedrijfsopvolging in een juridische (af)splitsing zijn betrokken.
Géén verruiming, maar een beperking bij de ‘ruziesplitsing’
Ruziesplitsingen vormen een variant van de juridische splitsing waarbij de zittende aandeelhouders van een splitsende vennootschap geen aandeelhouder worden van alle verkrijgende vennootschappen en dus als aandeelhouders uit elkaar gaan. Voor ruziesplitsingen zal – zoals eerder al was aangekondigd – niet de voorwaarde worden gesteld dat de onroerende zaken deel uitmaken van een materiële onderneming. De vrijstelling vindt bij ruziesplitsingen daarom ook toepassing op beleggingsvastgoed. Het kan zo zijn dat een ruziesplitsing waarbij beleggingsvastgoed betrokken is, onder de huidige regeling niet, maar onder de nieuwe regeling wél zal zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
De vrijstelling is in de definitieve nieuwe regeling echter in gevallen wel significant in omvang beperkt ten opzichte van het oorspronkelijke voorstel én ten opzichte van de huidige regeling. Het oorspronkelijke voorstel kende een zogeheten ‘per-portefeuille-benadering’. Dit betekent dat nog steeds alleen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn indien en voor zover een aandeelhouder na de ruziesplitsing een groter belang krijgt in de totale waarde van de gesplitste vastgoedportefeuille.
In het vernieuwde wetsvoorstel is echter gekozen voor een ‘per-pand-benadering’. Dit betekent dat indien en voor zover als gevolg van de ruziesplitsing een groter belang wordt verkregen in een individuele onroerende zaak, al overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dit kan in voorkomende gevallen een aanzienlijke lastenverzwaring betekenen voor ruziesplitsingen. Deze benadering leidt er in de praktijk immers toe dat bij ruziesplitsingen alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd wordt, ook al blijven de relatieve belangen van de ontvlechtende aandeelhouders in de totale waarde van de gesplitste vastgoedportefeuille gelijk.
Tot slot
In sommige gevallen kan het voordelig zijn om een juridische (af)splitsing nog onder de huidige regeling, dus vóór 1 juli aanstaande, te laten plaatsvinden. In andere gevallen kan het voordeliger zijn om de nieuwe regeling af te wachten.
Wij adviseren om dit op korte termijn vast te laten stellen. Juridische (af)splitsingen vergen namelijk grondige (fiscale en notariële) voorbereiding. Zo moet een (af)splitsingsvoorstel worden opgesteld met daarin de recente jaarrekeningen en geldt een minimale crediteurenverzetstermijn van één maand, vóórdat de notariële fusieakte kan worden gepasseerd. Daarom is het van belang om zo snel mogelijk te inventariseren of binnen uw vennootschappelijke structuur vóór 1 juli aanstaande nog onroerende zaken geherpositioneerd moeten worden.
