Op 14 december is het geactualiseerde besluit over btw en vastgoed gepubliceerd. Dit besluit gaat over de btw-aspecten van verschillende vastgoed gerelateerde onderwerpen. Het vorige besluit dateerde alweer uit het jaar 2013 en in de tussentijd is er nieuwe (Europese) rechtspraak gewezen. Dit heeft er mede toe geleid dat het besluit moest worden geactualiseerd. Het nieuwe besluit bevat ook enkele beleidsmatige aanvullingen en verduidelijkingen.

Heeft u vragen over het geactualiseerde besluit of over de eventuele gevolgen voor (het ERP systeem van) uw bedrijf, aarzelt u dan niet om contact op te nemen met het vastgoedteam van HVK Stevens, of uw vaste contactpersoon. Wij kunnen u vanzelfsprekend ook assisteren bij andere vastgoed gerelateerde vragen en projecten.

Hieronder lichten wij op enkele belangrijke wijzigingen hoofdlijnen nader toe.

2. Bouwterrein & gebouw

In het besluit is onder meer de wetswijziging met betrekking tot bouwterreinen per 1 januari 2017 verwerkt. Hierbij geldt dat de levering van een bouwterrein door een btw-ondernemer is belast met btw en de verkrijging van een bouwterrein in dat geval is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Alleen een terrein zonder bebouwing en dat kennelijk bestemd is om te worden bebouwd, kan een bouwterrein vormen.

Het gewijzigde besluit licht toe dat een klinkerbestrating onder voorwaarden een gebouw is. Hetzelfde geldt voor een terrein met stelconplaten. Is sprake van een gebouw, dan is de levering van het bebouwde terrein waarschijnlijk btw-vrijgesteld (uitzonderingen zijn mogelijk), waarbij de verkrijger overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Daarnaast merkt het besluit op dat een bestaand gebouw door sloop haar functie als gebouw kan verliezen, zodat dan geen sprake meer is van een oud gebouw.

De bovengenoemde aanpassingen in het gewijzigde besluit zijn in lijn met de jurisprudentie.

Omdat de btw- en overdrachtsbelastingaspecten van vastgoedtransacties complex zijn, adviseren wij altijd om de fiscale behandeling vooraf te toetsen. Hierdoor kan de transactie ook fiscaal worden geoptimaliseerd.

3. In wezen nieuwbouw

Als een transformatie van bestaand vastgoed zodanig ingrijpend is dat in wezen nieuwbouw ontstaat, is sprake van nieuw vervaardigd vastgoed. De levering van dergelijk nieuw vervaardigd vastgoed door een btw-ondernemer is van rechtswege btw-belast, mits de levering plaatsvindt voor de ingebruikname of binnen 2 jaar daarna. Onder voorwaarden is verkrijging van nieuw vervaardigd vastgoed vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

In het geactualiseerde besluit is de rechtspraak verwerkt dat van “in wezen nieuwbouw” alleen sprake kan zijn als bij de transformatie wijzigingen in de bouwkundige constructie hebben plaatsgevonden, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie. Afhankelijk van het gebruik kan het voordelig zijn dat de transformatie juist wel of niet leidt tot in wezen nieuwbouw.

4. ABC-transacties

In het geactualiseerde besluit is een passage opgenomen over zogenoemde ABC-transacties. Bij dergelijke transacties worden de koopovereenkomsten tussen A-B en B-C vaak afgewikkeld door partij A rechtstreeks juridisch te laten leveren aan partij C. Dit kan nadelige gevolgen hebben voor de btw-heffing.

Goedgekeurd is dat het voor de btw-regels mogelijk is dat partij A aan partij B levert en partij B aan partij C. Voor de btw is dan geen sprake van een levering van A aan C, maar van A aan B en van B aan C. Beide transacties moeten dan voor de btw op hun eigen merites worden beoordeeld. Eventueel nadelige gevolgen daarvan voor de overdrachtsbelasting kunnen op basis van bestaand beleid beperkt worden.

5. Verruiming optie btw-belaste verhuur

De verhuur van vastgoed is in beginsel btw-vrijgesteld. Dit is anders als partijen overeenkomstig de voorwaarden (in de huurovereenkomst) hebben geopteerd voor een btw-belaste verhuur. Opteren is alleen mogelijk als de huurder voldoet aan de zogenoemde 90%-norm (in bepaalde gevallen geldt een norm van 70%). Opteren kan in beginsel niet met terugwerkende kracht.

In de praktijk komt het regelmatig voor dat verhuurder en huurder handelen alsof rechtsgeldig is geopteerd, maar er geen verzoek is gedaan om toepassing van de optie voor belaste verhuur of de keuze voor toepassing van de optie niet (correct) is vastgelegd in de huurovereenkomst. In deze situatie is goedgekeurd dat de optie voor belaste verhuur alsnog met terugwerkende kracht kan aanvangen op de datum die is genoemd in het optieverzoek van partijen, dan wel op de datum die is opgenomen in de gewijzigde huurovereenkomst, als die datum is gelegen vóór de datum van indiening van het verzoek of de wijziging van de huurovereenkomst. Wel moet de huurder in de gehele periode hebben voldaan aan de 90%-/70%-norm en moet btw zijn berekend over de huurprijs.

Hebben partijen niet geopteerd en ook niet als zodanig gehandeld, dan bestaat de mogelijkheid om met maximaal 3 maanden terugwerkende kracht te opteren. Dit is een wenselijke verruiming in het geactualiseerde besluit, omdat het abusievelijk niet (op de juiste wijze) hebben geopteerd tot substantiële nadelige btw-gevolgen kan leiden.

6. Servicekosten

In de praktijk brengt een verhuurder vaak kosten voor nutsvoorzieningen (zoals gas, water en licht) en servicekosten (zoals schoonmaak, reparaties en huisvuilverwijdering) in rekening. Op basis van het oude besluit hadden de servicekosten bij woningen in beginsel dezelfde btw-behandeling als de (btw-vrijgestelde) verhuur. Op basis van het geactualiseerde besluit zullen nutsvoorzieningen en servicekosten vaker btw-belast zijn, ook als de verhuur zelf btw-vrijgesteld is.

Op basis van rechtspraak vermeldt het besluit dat de servicekosten de vergoeding voor een aparte (btw-belaste) prestatie vormen als de huurder zelf kan kiezen in welke mate de goederen of diensten worden afgenomen, welke dienstverrichter de goederen en diensten levert en de kosten op de factuur als afzonderlijke post zijn vermeld.

Bij de verstrekking van nutsvoorziening(en) is in ieder geval sprake van een van de verhuur te onderscheiden prestatie als de huurder vrij is om zijn of haar verbruik van de nutsvoorziening te bepalen. Dat een individuele meter is geïnstalleerd en dat de facturatie plaatsvindt aan de hand van het werkelijke verbruik, vormt een belangrijke aanwijzing dat sprake is van een aparte prestatie die losstaat van de verhuur.

Goedgekeurd is dat de verhuurders het oude beleid nog mogen hanteren tot 1 januari 2025.

7. Verhuur van zonnepanelen

De verhuur van zonnepanelen die op of in de onmiddellijke nabijheid van de woningen liggen, volgt de btw-vrijgestelde verhuur van de woning. Wel moet sprake zijn van dezelfde verhuurder. De verhuurder heeft dan ook geen recht op aftrek meer van de btw op de kosten van aanschaf en installatie van de panelen. Echter, op basis van de huidige regelgeving kan de huurder de zonnepanelen zonder btw kopen en laten installeren (0% btw).

Het kan zijn dat de verhuurder de zonnepanelen in het verleden met btw heeft gekocht en de btw in aftrek heeft gebracht. De in aftrek gebrachte btw wordt de verhuurder deels weer verschuldigd als hij de zonnepanelen binnen de zogenoemde herzieningsperiode btw-vrijgesteld gaat verhuren. Om dit te voorkomen, is goedgekeurd dat de verhuurder eventueel btw-belast kan blijven verhuren totdat de herzieningstermijn voorbij is.

8. Tot slot

Het vastgoedteam van HVK Stevens is graag bereid om samen met u te beoordelen of het geactualiseerde besluit over btw en vastgoed betrekking heeft op u of uw organisatie. Daarvoor kunt u contact opnemen met ons vastgoedteam, of met uw vaste contactpersoon.