Vastgoed en beleggingsinstellingen

Fiscale en juridische zorg voor vastgoed binnen de onderneming of het vastgoedfonds

Het opzetten van een vastgoedfonds

Wanneer u overweegt om gezamenlijk met anderen in vastgoed te beleggen, adviseren wij u om het opzetten van een vastgoedbeleggingsfonds te overwegen. Door het opzetten van een beleggingsfonds met transparante spelregels, is het voor alle participanten duidelijk hoe de gezamenlijke investering wordt vormgegeven.

In de praktijk gaan veel collectieve vastgoedbeleggers over tot oprichting van een beleggingsfonds in de vorm van een commanditaire vennootschap (CV), fonds voor gemene rekening (FGR) of coöperatie.

Goede begeleiding is hierbij essentieel. Waar verplicht of gewenst helpen wij u graag met het opstellen van een prospectus of investeringsmemorandum, het ontwerpen van een juridische fondsstructuur, het schrijven van juridische stukken voor zowel het fonds als voor de beheerder(s) en bewaarder en het oprichten van de fondsentiteit(en).

Vanuit fiscaal opzicht zal er veel aandacht zijn voor de omzetbelasting binnen het fonds, de fiscale renteaftrek en de optimalisatie van de fiscale positie van de (binnenlandse en buitenlandse) fondsparticipanten. Daarnaast kan het wenselijk zijn om vooraf zekerheid te verkrijgen van de Belastingdienst op bijvoorbeeld de fiscale positie van het fonds en/of de fondsmanagers. Het fiscale vastgoedteam van HVK Stevens ondersteunt u hier graag bij.

Uitvoering van vastgoedtransacties

Bij de aankoop van vastgoed komen veel juridische en fiscale zaken kijken. Om te beginnen is een korte of uitgebreide juridische en fiscale due diligence van groot belang, zeker indien het vastgoed niet rechtstreeks wordt gekocht, maar via aandelen in een vastgoedlichaam. Daarnaast zullen (koop)overeenkomsten moeten worden opgesteld. Bovendien dient rekening te worden gehouden met de heffing van omzet- dan wel overdrachtsbelasting. Soms verdient de aankoop van vastgoed of een vastgoedlichaam voorafgaande juridische of fiscale structurering, bijvoorbeeld om te zorgen dat sprake is van maximale fiscale renteaftrek.

HVK Stevens kan uw onderneming of beleggingsfonds ondersteunen in elke fase van de vastgoedtransactie.

Projectontwikkeling

Indien uw (vastgoed)onderneming of vastgoedfonds vastgoed aankoopt met het oog op de herontwikkeling ofwel transformatie daarvan, dan adviseren wij u om vooraf grondig in kaart te brengen wat de gevolgen zullen zijn voor de heffing van BTW en overdrachtsbelasting. Op de – soms aanzienlijke – kosten van transformatie drukt namelijk BTW. Het antwoord op de vraag of deze BTW een kostenpost vormt in de projectexploitatie, hangt af van de aard van de transformatie en het toekomstig gebruik van het getransformeerde vastgoed. Iedere transformatie staat daarbij weer op zichzelf.

Indien de transformatie van het vastgoed leidt tot het ontstaan van een nieuw vervaardigd goed, dan is een opvolgende doorlevering van het vastgoed btw-belast (maar vrijgesteld van overdrachtsbelasting). BTW op de transformatiekosten is dan aftrekbaar. HVK Stevens staat veel cliënten bij in deze zogenaamde “vernieuwbouwdiscussie” met de Belastingdienst.

Ook indien en voor zover het getransformeerde vastgoed BTW-belast wordt verhuurd, dan is de BTW op de transformatiekosten in beginsel aftrekbaar. HVK Stevens helpt ontwikkelaars om een betrouwbare BTW-prognose te maken.

Wordt het getransformeerde vastgoed daarentegen verhuurd aan particulieren, dan zal als uitgangspunt juist sprake zijn van vrijgesteld gebruik en zal de BTW op de transformatiekosten normaal gesproken niet in aftrek komen. De verhuur kan echter zo ingekleed worden dat BTW mogelijk toch aftrekbaar is.

Fiscale vastgoedwaardering

Wanneer uw onderneming een pand gebruikt, dan kunt u het pand afschrijven tot de fiscale boekwaarde de zgn. fiscale bodemwaarde heeft bereikt. Dit leidt ertoe dat uw onderneming minder inkomsten- of vennootschapsbelasting betaalt. Daarnaast kan de situatie zich voordoen dat de waarde van het vastgoed zelf is gedaald door bijvoorbeeld de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Wanneer sprake is van een duurzame en aanmerkelijke waardedaling is het mogelijk het vastgoed fiscaal af te waarderen, hetgeen tot een verdere belastingbesparing kan leiden. In dit laatste geval kan het wel zo zijn dat de fiscale bodemwaarde wordt onderschreden. Fiscale afschrijvingen worden dan bevroren totdat de fiscale boekwaarde na herwaarderingen weer boven de bodemwaarde uitkomt.

De fiscalisten van HVK Stevens kunnen uw onderneming helpen bij een optimalisering van de fiscale vastgoedwaardering binnen uw onderneming of beleggingsfonds.

De fiscale herinvesteringsreserve (HIR)

Wanneer uw onderneming of beleggingsfonds overgaat tot de verkoop van vastgoed, kunt u voorkomen dat direct vennootschapsbelasting wordt geheven over de gerealiseerde boekwinst. Door een herinvesteringsreserve te vormen kan die belastingheffing worden uitgesteld. Aan het vormen van een herinvesteringsreserve is een groot aantal voorwaarden verbonden. Zo dient de onderneming of het fonds haar herinvestering in beginsel in uiterlijk het derde boekjaar na het jaar van verkoop te doen. De onderneming of het fonds moet gedurende die periode ook steeds daadwerkelijk het voornemen hebben om de verkoopopbrengst te herinvesteren en dat voornemen ook steeds aannemelijk kunnen maken aan de Belastingdienst. Over het bestaan van een (realistisch) herinvesteringsvoornemen ontstaat in de praktijk vaak discussie met de Belastingdienst.

Het vastgoedteam van HVK Stevens staat ondernemingen en vastgoedfondsen bij in het managen en verdedigen van (een) getroffen herinvesteringsreserve(s). Hiermee wordt voorkomen dat alsnog tussentijds moet worden afgerekend met de Belastingdienst en de financiering van een beoogde herinvestering daardoor onnodig in gevaar komt.

HVK Stevens beschikt over een multidisciplinair vastgoedteam, met onder meer fiscalisten, juristen en notarissen. Het vastgoedteam van HVK Stevens is daarmee in staat een vastgoedadvies op te stellen én uit te voeren.

Neem contact met ons op
hvk-stevens-logomarklichtgrijs

RECENTE NIEUWSBERICHTEN

Fiscale vastgoedwaardering

De coronacrisis heeft mogelijk tot gevolg dat de waarde van vastgoed in een (vastgoed)onderneming lager is geworden dan de waarde vóór de crisis. Wat is
Lees meer

Transformatie van vastgoed voor de verhuur? Let op de btw-gevolgen!

De populariteit van vastgoedtransformaties is de afgelopen jaren hard gegroeid en steeds meer partijen houden zich hier dan ook mee bezig. Transformaties kunnen grote fiscale
Lees meer