Vastgoed
25/11/2021 HVK Stevens

Fiscale eindejaarstips vastgoed

Ondanks de aanhoudende demissionaire status van het kabinet zullen met ingang van 1 januari aanstaande relevante fiscale maatregelen van kracht worden voor de vastgoedsector. Hoe kunt u nog tijdig inspelen op deze maatregelen? Leest u in deze nieuwsbrief de fiscale vastgoedtips van HVK Stevens.

Verlenging eerste tariefschijf vennootschapsbelasting

Vorig jaar al wettelijk vastgelegd: de eerste tariefschijf in de vennootschapsbelasting wordt met ingang van 2022 verder verlengd van € 245.000 naar € 395.000. Vanwege de politieke ontwikkelingen bestond onzekerheid over de vraag of het kabinet de verlenging van de eerste tariefschijf niet zou terugdraaien. Vooralsnog is dat niet het geval, ondanks toenemende aandacht in de media.

Dit betekent dat vanaf 1 januari 2022 de eerste schijf in de vennootschapsbelasting € 395.000 zal bedragen. Tot dat bedrag worden winsten belast tegen het verlaagde tarief van 15%. Voor zover de belastbare winst uitkomt boven € 395.000 geldt het algemene tarief van 25%. Voorgesteld is om het algemene tarief te verhogen tot 25,8%.

De verlenging van de eerste schijf en verhoging van het algemene tarief betekenen dat het “opstapvoordeel” substantieel toeneemt. Het gaat dan om maximaal € 42.660 per belastingplichtige entiteit per boekjaar (€ 395.000 x 10,8% tariefverschil). Het wordt daarmee aantrekkelijker om bedrijfswinsten te verdelen over meerdere zelfstandig belastingplichtige entiteiten.

Dat betekent dat het in veel gevallen loont om de bestaande fiscale structuur van een vastgoedbedrijf tegen het licht te houden. Is die structuur nog wel fiscaal optimaal? Is het nog verstandig om de fiscale eenheid in stand te laten? Als een BV meerdere panden in bezit heeft en bijvoorbeeld verhuurt of herontwikkelt, kunnen deze niet in aparte entiteiten worden ondergebracht? Daarmee kan tegelijk wellicht een voordeel worden behaald met de fiscale renteaftrek (zie “Aanscherping earningsstrippingmaatregel” hieronder). Uiteraard moet bij dergelijke herstructureringen rekening worden gehouden met andere fiscale gevolgen en aandachtspunten, bijvoorbeeld de sanctiebepaling van artikel 15ai Wet op de vennootschapsbelasting 1969 bij verbreking van de fiscale eenheid en de heffing van overdrachtsbelasting. Let u erop dat een verzoek tot verbreking van een fiscale eenheid met ingang van het boekjaar 2022 moet worden ingediend bij de Belastingdienst vóór de aanvang van dat boekjaar.

Aanpassing verliesverrekening

Voor boekjaren die beginnen op of na 1 januari 2022 zal in de vennootschapsbelasting de termijn voor de voorwaartse verrekening van compensabele verliezen wijzigen. De huidige maximale termijn voor voorwaartse verrekening van zes boekjaren komt met ingang van die boekjaren te vervallen. Op dat moment nog beschikbare compensabele verliezen worden onbeperkt in de tijd voorwaarts verrekenbaar. Het gaat daarbij in de praktijk om nog openstaande verliezen uit 2013 en de daaropvolgende (boek)jaren.

De nieuwe regeling bevat ook een beperking: slechts tot € 1 miljoen aan belastbare winst zullen compensabele verliezen volledig verrekend kunnen worden. Valt de belastbare winst echter hoger uit dan € 1 miljoen, dan zijn de compensabele verliezen slechts voor 50% verrekenbaar met de winst voor zover die boven € 1 miljoen uitkomt.

Dit betekent vanaf 2022 acute belastingbetaling over een deel van de winst, ook al zijn voldoende fiscale verliezen beschikbaar om tegen die winst af te zetten. Het niet verrekenbare deel van de fiscale verliezen kan onbeperkt in tijd doorgeschoven worden. Voor de achterwaartse verliesverrekening blijft de huidige termijn van één jaar gelden. Ook bij de achterwaartse verliesverrekening zal de limiet van € 1 miljoen voor onbeperkte verrekening gelden.

Let u in aanloop naar deze wijziging bijvoorbeeld op de volgende situaties:

Kwijtschelding van schulden resulteert bij de debiteur in fiscale winst (tussen gelieerde entiteiten indien en voor zover een kwijtschelding op basis van zakelijke overwegingen plaatsvindt). De zogenaamde “kwijtscheldingswinst” van de debiteur wordt echter vrijgesteld van belastingheffing. Met deze vrijstelling wordt bereikt dat economisch wenselijke financiële saneringen niet gepaard gaan met heffing van belasting bij de debiteur.

Wel wordt de debiteur eerst geacht beschikbare verliezen te verrekenen met de kwijtscheldingswinst; de vrijstelling geldt alleen voor zover de kwijtscheldingswinst groter is dan de beschikbare compensabele verliezen. Nu vanaf het boekjaar 2022 verliesverrekening boven € 1.000.000 maar voor 50% mogelijk wordt, zullen kwijtscheldingswinsten boven € 1.000.000 mogelijk gaan leiden tot acute belastingbetaling. In een voorkomend geval kan het dus voordelig zijn om een kwijtschelding (ook binnen een groep van vennootschappen) nog vóór het boekjaar 2022 te laten plaatsvinden.

Bij substantiële wijziging van aandeelhouders, leden of participanten in entiteiten onderworpen aan de vennootschapsbelasting (onder meer BV’s, NV’s, coöperaties, open CV’s, fondsen voor gemene rekening) geldt dat compensabele verliezen van vóór de wijziging in beginsel niet langer voorwaarts verrekenbaar zijn. Op die regel gelden uitzonderingen, maar met name voor entiteiten die beleggingsvastgoed houden is het aantal uitzonderingen beperkt.

Indien compensabele verliezen onder deze regel niet meer verrekenbaar zijn, dan hebben deze entiteiten het recht om de bezittingen en schulden op hun fiscale balans vrijwillig te herwaarderen op het moment vlak vóór de eigendomswijziging. Hierdoor kunnen vervallende compensabele verliezen nog zo veel mogelijk verrekend worden met de stille reserves. Zo ontstaat belastingbesparing op termijn. Vanwege de beperkte verliesverrekening zullen dergelijke herwaarderingen van het boekjaar 2022 boven € 1.000.000 mogelijk leiden tot acute belastingbetaling. In een voorkomend geval kan het dus voordelig zijn om een substantiële eigendomswijziging nog vóór het boekjaar 2022 te laten plaatsvinden.

Aanscherping earningsstrippingmaatregel

In de vennootschapsbelasting zijn sinds 1 januari 2019 rentelasten in beginsel nog maar aftrekbaar tot 30% van de gecorrigeerde winst (de “fiscale EBITDA”) dan wel tot € 1.000.000 (zo dat hoger is). Voor boekjaren die aanvangen vanaf 1 januari aanstaande, is een aanscherping voorgesteld naar 20%.

Deze verdere aanscherping van de renteaftrek kan het in nog méér gevallen lonend maken om fiscale winsten te spreiden over meerdere vennootschappen, om zo meerdere malen gebruik te maken van de drempel van € 1.000.000. Het demissionaire kabinet onderzoekt of wetgeving noodzakelijk is om dit ‘opsplitsen’ tegen te gaan of te ontmoedigen. Over eventuele maatregelen is echter nog niets bekend.

Verhoging milieu-investeringsaftrek

Om investeringen in innovatieve en milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen te bevorderen stelt het kabinet voor om de steunpercentages in de milieu-investeringsaftrek (“MIA”) voor zowel de inkomsten- als vennootschapsbelasting te verhogen, van op dit moment 13,5%, 27% en 36% naar respectievelijk 27%, 36% en 45% met ingang van 1 januari 2022. Deze fiscale subsidie geldt ook voor investeringen in bedrijfspanden en verhuurde woningen die als bedrijfsmiddel kwalificeren.

Onder “investeren” wordt verstaan het aangaan van verplichtingen. U kunt met de timing van uw investering dus inspelen op deze verhoogde percentages. Let u op bij investeringen in panden die nog niet in gebruik zijn genomen; daarvoor gelden specifieke regels voor de timing van de investeringsaftrek.

Conditionele bronbelasting op rente en royalty’s

In voorkomende gevallen hebben buitenlandse investeerders Nederlands vastgoedbezit gestructureerd via buiten Nederland gevestigde vennootschappen. Deze vennootschappen houden rechtsreeks het Nederlandse vastgoed en hebben in de regel ook de financiering aangetrokken. Deze buitenlandse vennootschappen zijn voor wat betreft hun Nederlandse vastgoedbezit onderworpen aan de Nederlandse vennootschapsbelasting. Door fiscale toerekening aan het Nederlandse vastgoed kunnen zij in Nederland hun financieringsrente aftrekken. Voor deze investeringsstructuren is de volgende wijziging relevant.

Met ingang van 1 januari 2021 is een bronbelasting ingevoerd op rentebetalingen door in Nederland gevestigde vennootschappen aan een gelieerde vennootschap in een laagbelastend land of in fiscale misbruiksituaties. De belastingheffing is gelijk aan het toptarief van de vennootschapsbelasting (momenteel 25%, vanaf 1 januari 2022 voorgesteld 25,8%). Deze heffing geldt momenteel echter niet voor buiten Nederland gevestigde vennootschappen.

Voorgesteld is nu om ook buitenlandse vennootschappen met Nederlands vastgoed onder het bereik van de conditionele bronbelasting op rente te brengen. De financiële gevolgen kunnen ingrijpend zijn voor deze vastgoedfondsstructuren, indien deze belasting inderdaad afgedragen moet worden. Let u erop dat bestuurders aansprakelijk kunnen zijn voor ten onrechte niet afgedragen bronbelasting.

Wij kunnen u helpen met de fiscaaltechnische analyse om te achterhalen of de heffing in een voorkomend geval daadwerkelijk verschuldigd is.

ATAD 2: belastingplichtmaatregel tegen omgekeerd hybride lichamen

Op grond van de tweede EU-richtlijn antibelastingontwijking (“ATAD2”) dient Nederland met ingang van 1 januari 2022 de belastingplichtmaatregel voor omgekeerd hybride lichamen te implementeren. Deze maatregel dient ter ontmoedigen van zogenoemde belastingvrije “spaarpotten op zee”. De belastingplichtmaatregel, zoals vormgegeven in het wetsvoorstel, houdt in dat volledige belastingplicht gaat gelden voor samenwerkingsverbanden die onder Nederlands recht zijn aangegaan dan wel naar buitenlands recht opgerichte entiteiten die in Nederland zijn gevestigd, en die kwalificeren als een omgekeerd hybride lichaam.

Ten minste 50% van de stemrechten, kapitaalbelangen of winstrechten van het lichaam dienen te worden gehouden door een aan dat samenwerkingsverband gelieerd lichaam en dat is gevestigd in een staat die het lichaam als niet-transparant beschouwt voor belastingdoeleinden. Deze regel kan een grote impact hebben op vastgoedfondsen, al zijn beleggingsinstellingen die kwalificeren als instelling voor collectieve belegging in effecten of alternatieve beleggingsinstelling uitgezonderd.

Indien het lichaam onder de maatregel valt, wordt het lichaam zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting in Nederland en moet in Nederland belastingaangifte worden gedaan. Ook kan inhoudingsplicht ontstaan voor de dividendbelasting en conditionele bronbelasting op rente en royalty’s voor zowel betalingen vanuit Nederland aan het hybride lichaam als voor betalingen vanuit Nederland door een hybride lichaam. Afhankelijk van de situatie van de achterliggende participanten kunnen inhoudingsvrijstellingen van toepassing zijn.

Graag helpen wij u met de fiscaaltechnische analyse om te achterhalen of er op de heffing in een voorkomend geval sprake is van een omgekeerd hybride entiteit en wat daarvan de fiscale gevolgen voor u zullen zijn vanaf 1 januari 2022.

Wetsvoorstel fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen

Op 29 maart 2021 is het conceptwetsvoorstel ‘Wet aanpassing fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen’ ter consultatie neergelegd. Voor Nederlandse familiebedrijven, families en vermogende particulieren is het belangrijkste gevolg van dit wetsvoorstel dat de open commanditaire vennootschap (hierna: “CV”) voortaan altijd transparant zal zijn voor Nederlandse fiscale doeleinden.
Dat heeft een impact op vastgoedondernemingen en -fondsen die in de vorm van een open CV worden gedreven. Ook bestaande beleggings- en ‘privacy’-structuren waarbij een open CV is gebruikt, zullen tegen het licht moeten worden gehouden.
Het wetsvoorstel ziet ook op de fiscale kwalificatie van buitenlandse rechtsvormen. Voor Nederlandse bedrijven die zich bedienen van financiering vanuit buitenlandse entiteiten kan dit wetsvoorstel een impact hebben.

Veel binnen- en buitenlandse fondsen die worden gedreven in de vorm van een CV-achtige rechtsvorm, hebben zich zo georganiseerd dat zij voor Nederlandse fiscale doeleinden transparant zijn. In de praktijk betekende dat bewerkelijke regelingen voor toe- en uittreding van participanten. Indien aangenomen, biedt het wetsvoorstel in voorkomende gevallen ruimte om deze toe- en uitredingsregelingen te versoepelen.

Het Ministerie van Financiën heeft aangegeven dat een wetsvoorstel komende winter wordt verwacht.

Verhuurderheffing

De huren in de sociale sector mogen in 2021 niet worden verhoogd. Woningcorporaties en particuliere verhuurders die in Nederland meer dan vijftig woningen verhuren tegen een maandelijkse huurprijs die ligt onder de grens voor de huurtoeslag, worden tegemoet gekomen door het tarief van de verhuurderheffing te verlagen. Voorgesteld is momenteel het tarief met ingang van 1 januari 2021 te verlagen van 0,526% naar 0,458%.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: