23/09/2022

Vastgoed na Prinsjesdag 2022

Op Prinsjesdag is bevestigd dat de vastgoedbelegger de komende jaren geconfronteerd gaat worden met hogere belastingheffing. Hoe het beste in te spelen op de komende fiscale ontwikkelingen is op dit moment misschien in lang niet alle gevallen met zekerheid te zeggen, maar het kan desondanks een goede aanleiding zijn om voorzichtig de fiscale strategie voor de toekomst uit te gaan zetten. HVK Stevens zet voor u de belangrijkste fiscale ontwikkelingen rond vastgoed op een rij.

Overdrachtsbelasting

Vanaf 2023 wordt het algemene tarief van de overdrachtsbelasting van 8% verhoogd naar 10,4%. Eerder waren reeds verhogingen van het tarief naar 9% en later naar 10,1% aangekondigd. Voor de verkrijging van een woning die als hoofdverblijf zal dienen, blijft het verlaagde tarief van 2% ongewijzigd gelden.

In de toelichting heeft het kabinet te kennen gegeven dat deze verhoging in samenhang dient te worden bezien met andere maatregelen die effect hebben op de woningmarkt, zoals maximering van huurstijgingen, het invoeren van huurprijsbescherming in het middenhuursegment, een bovengrens op de WOZ-waarde in het woningwaardesysteem en een verhoging van de leegwaarderatio’s. Al deze maatregelen moeten volgens het kabinet bijdragen aan een (verdere) verschuiving van het woningaanbod van het huur- naar het koopsegment.

De tariefsverhoging kan aanleiding zijn om leveringen van vastgoed en vastgoedrechtspersonen nog dit kalenderjaar plaats te laten vinden.

Box 2 en vennootschapsbelasting – wijziging tariefstelsel

Op dit moment kent box 2 één tarief van 26,9% voor dividenden uit en verkoopwinsten op een aanmerkelijk belang (5% of meer) in een vennootschap. Het kabinet heeft een tweeschijventarief voorgesteld dat in werking moet treden per 1 januari 2024: 24,5% tot €67.000 aan belastbaar inkomen en 31% voor het bedrag daarboven.

Hiermee worden aanmerkelijkbelanghouders aangemoedigd om jaarlijks een dividend tot in ieder geval €67.000 uit te keren. Dat levert een jaarlijks fiscaal voordeel op van €4.355 ten opzichte van een grote uitkering ineens tegen 31% op een later tijdstip. In het geval van fiscaal partnerschap geldt dat inkomen uit aanmerkelijk belang een gemeenschappelijk inkomensbestanddeel is dat aan beide partners kan worden toegerekend, waardoor in de praktijk het lage tarief van toepassing kan zijn op een inkomen uit aanmerkelijk belang tot €134.000. Het fiscaal voordeel in de inkomstenbelasting verdubbelt dan naar €8.710.

Met ingang van 1 januari 2023 zal het opstaptarief in de vennootschapsbelasting verhoogd worden van 15% naar 19% en zal de eerste tariefschijf weer worden ingekort van €395.000 naar €200.000. De gecombineerde belastingheffing van de aanmerkelijkbelanghouder (inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting) vindt dan plaats tegen tarieven van gecombineerd 38,9% tot 48,8%, meer vergelijkbaar met de tarieven die nu gelden in box 1.

Box 3 – de forfaitaire spaarvariant

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de manier waarop sinds 2017 heffing van inkomstenbelasting in box 3 plaatsvindt, in strijd is met diverse bepalingen uit het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens (“EVRM”). De betreffende arresten staan bekend als de Kerstarresten en hebben tot gevolg dat het box 3-stelsel niet langer houdbaar is en vervangen dient te worden. Voor de jaren 2017 tot en met 2022 betekent dit dat rechtsherstel geboden wordt voor zover belastingaanslagen nog niet definitief vaststaan. Vanaf 2023 zal overbruggingswetgeving gaan gelden. Rechtsherstel en overbruggingswetgeving volgen de zogenaamde forfaitaire spaarvariant (zie hieronder). Het Ministerie van Financiën verwacht dat vanaf 1 januari 2026 het werkelijk rendement belast kan gaan worden. De gedachten gaan uit naar een zogenaamde vermogensaanwasbelasting.

Forfaitaire spaarvariant

Het tijdelijke box 3-stelsel is gebaseerd op de zogenoemde forfaitaire spaarvariant. In deze variant wordt het vermogen op basis van de werkelijke vermogensmix onderverdeeld in drie categorieën met bijbehorende, forfaitaire (positieve of negatieve) rendementen:

  • spaargeld (2021: 0,01%)
  • overige bezittingen (2021: 5,69%)
  • schulden (2021: 2,46%)

Het heffingvrij vermogen in box 3 wordt verhoogd naar €57.000 (2022: €50.650). Bezittingen en schulden kunnen niet langer met elkaar worden gesaldeerd bij de bepaling van het forfaitaire rendement op het totale vermogen. Dit heeft tot gevolg dat veronderstelde financieringskosten voor een lager bedrag in mindering worden genomen dan het veronderstelde rendement op de beleggingen. Voor zover de belegger zijn vastgoed heeft gefinancierd met vreemd vermogen zal hij of zij met ingang van 2023 dus mogelijk een substantiële stijging van de belastingheffing in box 3 ervaren. Daarnaast stelt het kabinet voor om het tarief in box 3 jaarlijks met 1%-punt te verhogen van 31% tot 34% in 2025.

Leegwaarderatio

De veronderstelde waarde in box 3 en in de schenk- en erfbelasting van woningen verhuurd onder huurbescherming, wordt op basis van de ontvangen jaarlijkse huur beperkt tot een bepaald percentage van de WOZ-waarde. Eerder bestond het voornemen deze zogenaamde ‘leegwaarderatio’ geheel af te schaffen. Het Ministerie van Financiën heeft op Prinsjesdag echter voorgesteld om de leegwaarderatio te behouden, maar wel de percentages te verhogen.

De voorgestelde actualisatie van de leegwaarderatio heeft tot gevolg dat bij een jaarlijkse huurprijs van méér dan 5% ten opzichte van de WOZ-waarde, het percentage van de leegwaarderatio wordt verhoogd naar 100% van de WOZ-waarde. Dit geldt eveneens indien sprake is van verhuur aan gelieerde partijen (zoals kinderen) en in het geval van tijdelijke huurcontracten. In deze situaties is de leegwaarderatio derhalve de facto afgeschaft. Daarnaast wordt de waarde van verhuurde woningen bij tijdelijke huurcontracten eveneens vastgesteld op de volledige WOZ-waarde.

Vastgoed uit het FBI-regime

Het Nederlandse regime voor fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s) voorziet onder een aantal voorwaarden in een 0%-tarief voor de vennootschapsbelasting voor winsten van vennootschappen die kwalificeren als FBI. De FBI die belegt in vastgoed is zelf niet belast voor de vastgoedinkomsten. De gedachte is dat belasting wordt geheven bij haar participanten bij uitkeringen van winsten door de FBI. De FBI is verplicht om jaarlijks een deel van haar winsten uit te delen. Op deze uitkering dient dan in beginsel 15% dividendbelasting ingehouden te worden van de participanten. In de praktijk kan Nederland van veel buitenlandse participanten deze dividendbelasting niet effectueren, omdat zij tegen die heffing zijn beschermd door belastingverdragen. Het gevolg is dan dat inkomsten uit Nederlands vastgoed gehouden door FBI’s in het geheel niet aan Nederlandse belasting worden onderworpen.

Op 7 juli 2022 is een evaluatierapport van de regelingen voor de FBI en de vrijgestelde beleggingsinstelling (VBI) in de vennootschapsbelasting naar de Tweede Kamer verzonden waarin dit is opgemerkt. In reactie op dit rapport heeft het kabinet op Prinsjesdag aangegeven dat het regime omtrent FBI’s  met ingang van 2024 zal worden aangepast. De maatregel houdt in dat FBI’s per 1 januari 2024 niet meer direct mogen beleggen in vastgoed. Zij kunnen hun vastgoed wel onderbrengen in regulier belaste dochtervennootschappen. Pure vastgoed-FBI’s zullen dus regulier belast worden tegen de normale VPB-tarieven. Daarnaast wordt de zogenaamde financieringseis van FBI’s aangepast. De huidige eis dat de financiering van de FBI met vreemd vermogen niet hoger mag zijn dan 60% van de boekwaarde van het vastgoed zal komen te vervallen. Dit heeft tot gevolgd dat voor de resterende beleggingen van de FBI gaat gelden dat de financiering met vreemd vermogen wordt beperkt tot ten hoogste 20% van de boekwaarde van de beleggingen.

Bij het herstructureren van vastgoedbezit van FBI’s zal de overdrachtsbelasting van 10,4% een grote rol spelen. Het kabinet onderzoekt nog of maatregelen nodig zijn om te voorkomen dat de overdrachtsbelasting herstructureringen belemmert.

Beleggingsvastgoed in de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten

Het kabinet heeft zichzelf voorgenomen om oneigenlijk gebruik van fiscale regelingen tegen te gaan. Daarvan zou volgens het kabinet sprake zijn indien bedrijfsoverdrachten fiscaal worden gefacilieerd en die fiscale faciliteit wordt toegepast vermogen bestaande uit verhuurd vastgoed. Het kabinet wil daarom verhuurd vastgoed in ieder geval standaard aanmerken als beleggingsvermogen in de bedrijfsopvolgingsregeling (“BOR”) in de schenk- en erfbelasting en de doorschuifregeling (“DSR”) in de inkomstenbelasting. Wij verwachten dat dit niet zal gaan gelden voor vastgoed dat binnen dezelfde vennootschappelijke ondernemingsstructuur ter beschikking wordt gesteld. Het is verder onduidelijk hoe het kabinet in dit verband wil omgaan met ontwikkelingsvastgoed. Het kabinet komt in november met een bredere visie op de BOR.

Afschaffen jubelton

In 2022 kunt u voor het laatst volledig gebruik maken van de eenmalige hoge schenkingsvrijstelling eigen woning van €106.671, ook wel de ‘jubelton’ genoemd. Per 1 januari 2023 wordt deze schenkingsvrijstelling verlaagd naar €28.947, zijnde de omvang van reguliere eenmalige verhoogde vrijstelling die geldt in de relatie ouders/kinderen (tussen de 18 en 40 jaar).

Hierbij moet worden opgemerkt dat ouders in 2023 worden verplicht te kiezen tussen de ‘ouder/kind-vrijstelling’ en de ‘schenkingsvrijstelling eigen woning’. De schenkingsvrijstelling eigenwoning komt geheel te vervallen per 1 januari 2024. De verhoogde ‘ouder/kind vrijstelling’ blijft ook na 1 januari 2024 in stand. Bij deze vrijstelling mag de ontvanger de schenking vrij besteden.

Kortgezegd geldt de schenkingsvrijstelling eigen woning van €106.671 voor de verwerving, verbetering of onderhoud van een eigen woning en aflossing van een eigenwoningschuld voor ontvangers van 18 tot 40 jaar oud. De huidige eigenwoningvrijstelling geldt niet alleen voor een schenking van ouders aan een kind, maar ook voor andere ontvangers zoals kleinkinderen, broers/zussen, neefjes/nichtjes en vrienden.

In 2022 kunt u nog maximaal gebruik maken van de schenkingsvrijstelling eigen woning van €106.671 aan uw kinderen of anderen. De ontvanger heeft dan in principe nog tot en met 31 december 2024 om de schenking voor de eigen woning te besteden.

Let u erop dat de schenking ook daadwerkelijk betaald dient te worden aan de begunstigde in het jaar van schenking. Onder de huidige regelgeving kan het bij een schenking in 2022 onbenut gebleven deel van de vrijstelling van €106.671 nog worden benut voor aanvullende belastingvrije schenkingen in 2023 en/of 2024. Echter, de staatssecretaris van Financiën heeft aan de Tweede Kamer voorgesteld deze spreidingsmogelijkheid met één jaar in te korten voor schenkingen voor de eigen woning die in 2022 voor het eerst worden gedaan en geheel te laten vervallen voor dergelijke schenkingen die voor het eerst in 2023 worden gedaan. Dit houdt in dat het bij een schenking in 2022 onbenut gebleven deel van de vrijstelling van € 106.671 nog kan worden benut voor een opvolgende belastingvrije schenking in 2023 maar niet meer in 2024.

Over de bestedingstermijn van een ontvangen schenking voor de eigen woning is (nog) niets gesteld. Dit betekent dat een belastingvrije eigenwoningschenking in 2022 wel nog kan worden besteed tot en met 2024. Een schenking eigen woning in 2023 (van op dat moment maximaal €27.231) zou op basis van het voorstel nog kunnen worden besteed tot en met 2025.

Energie-investeringsaftrek en milieu-investeringsaftrek

Voorgesteld is om de energie-investeringsaftrek (“EIA”) en milieu-investeringsaftrek (“MIA”) te verruimen. De EIA en MIA zijn fiscale faciliteiten die erop gericht zijn investeringen in energiebesparende respectievelijk milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen te stimuleren. De stimulans bestaat uit het bieden van een extra aftrek en/of een willekeurige (versnelde) afschrijving van het bedrijfsmiddel (liquiditeit- en rentevoordeel) in de inkomsten- en vennootschapsbelasting. Het zijn belangrijke fiscale faciliteiten in de verduurzaming van gebouwen.

Beide regelingen staan jaarlijks open totdat een vooraf vastgesteld budget is bereikt. Door ondernemers wordt al veel gebruik gemaakt voor deze maatregelen. Het kabinet zal vanaf 2023 het budget voor de EIA en MIA structureel verhogen met € 100 miljoen respectievelijk € 50 miljoen per jaar.

Momenteel worden de EIA en de MIA geëvalueerd. Als uit deze evaluaties de mogelijkheid van een efficiëntere budgetverdeling volgt, zal het kabinet haar budgetverdeling voor 2024 en verder heroverwegen.

Btw-nultarief op de levering en installatie van zonnepanelen

Het is voorgesteld om per 1 januari 2023 het btw-tarief voor de levering en installatie van zonnepanelen op of in de onmiddellijke nabijheid van woningen te verlagen naar 0%. Dit betreft zowel de levering en installatie van geïntegreerde als niet-geïntegreerde zonnepanelen en de daarbij behorende leveringen en diensten die noodzakelijk zijn voor het aanbrengen en functioneren van de zonnepanelen, zoals omvormers, montagemateriaal etc. Andersoortige (combi)producten zoals zonneramen of zonwering met daarin zonnecellen verwerkt vallen niet onder het nultarief.

De levering en de installatie van zonnepanelen is op dit moment belast met 21% btw. Particuliere zonnepaneelhouders kunnen deze btw geheel of gedeeltelijk terugvragen door zich te registreren en aangifte te doen voor de btw. Echter in de praktijk levert dit voor zonnepaneelhouders en de Belastingdienst een aanzienlijke administratieve en uitvoeringslast op. Vandaar dat nu is voorgesteld het btw-tarief te verlagen naar 0%.

Let op dat de stroomleveringen aan het energiebedrijf nog wel steeds btw-belast zijn. Echter, hiervoor kan een particulier in de meeste gevallen gebruik maken van de kleineondernemersregeling (“KOR”) zodat er toch geen btw is verschuldigd en de aanschaf van zonnepanelen niet leidt tot btw-druk en/of btw-aangifte verplichtingen.

Als laatste is er nu nog niet voor gekozen om het btw-nultarief ook toe te passen voor zover zonnepanelen worden geleverd en geïnstalleerd op openbare en andere gebouwen die worden gebruikt voor activiteiten van algemeen belang. Mogelijk volgt dit na onderzoek later.

 

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

HVK Stevens Logo

HVK Stevens is gespecialiseerd in het adviseren van ondernemers, corporates, private equity fondsen, families en familiebedrijven

HVK Stevens logo

Amsterdam

HVK Stevens
Prins Bernhardplein 200
1097 JB Amsterdam
+31 (0)20 76 30 900
info@hvkstevens.com
Routebeschrijving

Rotterdam

HVK Stevens Rotterdam
Weena 730A
3014 DA Rotterdam
+31 (0)10 32 25 200
info@hvkstevens.com
Routebeschrijving

Luxemburg

HVK Stevens
4, Avenue Jean-Pierre Pescatore,
L-2324 Luxemburg,
Grand Duchy of Luxembourg
info@hvkstevens.com
Routebeschrijving

Curacao

HVK Stevens
Landhuis Joonchi Kaya Richard
3014 Beaujon Willemstad,
Curacao
info@lagunfs.com
Routebeschrijving